2021年，自如面向业主推出“增益租”，由此前的“二房东”变身为资产托管方。

该业务模式包括装修和出租两个板块。装修业务由自如提供、业主付费；出租由自如负责，承诺给业主保底收益，对年度租金总额超出保底租金的增益部分，由自如和业主按约定比例分成。

在自如的宣传中，“增益租”模式具有租金无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成等优势，构建了自如与业主的全新合作关系，更具抗风险能力和收益增值能力。自如董事长、CEO熊林还曾表示，“增益租是（租赁行业）未来唯一行得通的模式”。

（图片来源：自如官网）

据自如官方最新数据，目前采用增益租模式的房源累计近20万间。

不过，现实或未如此美好。黑猫投诉及社交平台上，不少业主反映自如“增益租”存在装修质量差、增益分成没保障等情况。《消费者报道》就此进行了调查。

“增益租”难增益

罗华（化名）有一套位于成都二环内的房子。2021年12月，她以增益租模式与自如签署了《资产管理服务合同》（下称资管合同）和《家庭居室装饰装修合同》（下称装修合同）。根据资管合同，双方约定租期为4年，租价4270元/月，自如应付的保底租金为3416元/月，即保底收益率80%。对年度实际收到的租金总额超出保底租金的增益部分，双方按各自50%的比例分成。

装修合同约定，装修总价款为99998.55元，支付方式有一次性支付、装修贷支付、租金分摊三种。罗华选择了第三种，分48个月支付装修款，由自如从每月应付的保底租金中直接扣除。与前两种支付方式不同的是，以租金分摊方式支付的装修款总额为111998.38元，分摊后每月应付2333.3元。

扣除分摊装修款、卫生费和服务费（按保底租金10%收取，即341.6元/月）后，罗华每月实际收到的租金仅677.1元。她对《消费者报道》称，虽然增益租模式取消了空置期，但若房源实际产生了空置，期间租金零收入会拉低年度增益收入及分成，最终业主还是要承担空置期的租金损失，“2022年我收到的增益分成仅1000元多一点。”

从年度租金总收入来看，“增益租”模式或不如直租。罗华称，小区一户相同户型的房子，业主自己装修后直租，每月租金4600元。

而“自如业主”APP 展示的案例显示，“增益租”房源租金基本能提升1000余元。如广州市天河区某简装房，普租模式租金约2000-2500元/月，出租周期19天。经自如装修后，每月租金提升至约3400-4300元，出租周期缩短至1天。

（图片来源：“自如业主”APP）

北京的李霖（化名）也因增益难与自如提前解约。他的房子位于北京朝阳区甘露园南里，2022年2月与自如签约，租期为三年，租价9490元/月，保底收益为每月7592元。但今年年初，他发现自如将租价调低至9000元左右，这意味着年底10%分成没有保障。“之前管家承诺每年租金会有2%以上的涨幅，年底增益分成不低于11388元，降租、空置会导致我基本只能收到保底租金，具体降租原因、降租时间也没有通知我。”今年上半年，在支付了违约金及未付的装修款后，李霖选择提前解约。

自如公关部相关人士对《消费者报道》回应称：“从业务形式上看，增益租模式会与业主商谈出租收益、设计装修方案，并完成出租和租期维护、提供专业的资产管理服务。保底收益比例不在租期内调整。”

除了增益情况不及宣传和预期，自如的装修质量也让罗华、李霖颇不满意。

罗华表示，“装修材质比较差，才出租没多久就看到常有维修记录，估计合约到期后，浴室电路等已完全不能用。另外电线都是明线，以后收回来还要再改电。”

李霖则对《消费者报道》称，把房子收回来自住时发现多处装修存在一定问题，如水电线路铺设随意且不美观，地板松动等，更重要的是装修合同里要配备的微波炉、浴室柜子、电路改造等并未如约配置、改造。

（图片来源：罗华、李霖供图）

上述问题让不少业主对“增益租”模式持否定态度。罗华直言“比较坑，不推荐”，“销售人员推介时避重就轻，不说要扣除的各类费用，出租率、租金涨幅都按最理想的情况计，收益表列举内容并不是业主最终能到手的收益。合同长达20多页，很多重要条款也没有特别提示，都是我自己陆续发现后去问客服才知道。”

（图片来源：小红书）

南京一位业主则对《消费者报道》称，如果想省事、不图高租金，或者房子较老、需要重新装修，可以考虑增益租；如果房子条件不错，还是直租比较合适。

两传IPO至今未果

公开宣传中，自如称，通过“增益租”，业主不仅能享受租金上涨的红利，还能借助自如的专业装修体系实现房屋增值，同时基于自如的管理体系和出租能力实现收益的持续获取。

具体来看，增益租模式下，租期更加灵活，1年起签、1—10年随心选；出租价格由自如与业主共同确定，实际出租价格透明化且“收出无差价”；没有空置期，无论房源是否租出，业主均可稳定获得租金80%或85%的保底收益，增益部分由自如和业主按三七或五五分成。

“在我们的数据记录中，有小区因配套设施逐步完善等原因，五年前后月租金上涨万元。而如果租金下降，自如应付给业主的保底收益不变。”《消费者报道》以业主身份电话联系了自如“业主专线”客服，相关工作人员如是表示。

不过，看似让业主更多获益的背后，自如的如意算盘也很明显。

和其他长租公寓品牌一样，成立于2011年的自如一度为“二房东”角色，以“收房、租房”的传统模式开发了合租、整租等产品。在上海、北京，通过改造核心区域的老洋房、高端楼盘，自如还开发了万元级别的高端产品。这种模式被自如称为“省心租”，租期较长，一般3年起签，自如还须承担房屋装修和家电家具等成本。重资产模式对企业运营的考验颇大，行业起伏、疫情期间尤甚。

增益租模式下，自如将房屋的装修成本转移给业主，降低了之前前期投入过重的弊病，由重向轻转型；而业主不仅前期投入偏大，且收益存在不确定性。房东东创始人全雳对《消费者报道》分析称，很明显自如把自己包租的风险降低了，这个对企业来说是好事。而业主作为个体，在大企业面前没有话语权。尤其租赁市场不太景气时，业主对自如的依赖度更高。

过去几年，长租公寓行业经历了一番急遽的野蛮生长和洗牌，已然从风口跌落。据不完全统计，过去三年，国内有上百家长租公寓品牌消失。作为为数不多的“活下来”的长租公寓企业之一，在过去三年时间里，自如管理的房源规模并没有较大规模的增幅，而是在迭代商业模式，即转向“增益租”模式。

“增益租”上线后，成为其新开拓房源的唯一模式。通过“增益租”，自如似乎找到了一条盈利回正更快的有效办法。不过，由于装修支付方式多样，部分装修费用延迟结转，自如要想快速扩张同样压力不小。而近三年多时间里，自如未获取新的融资。

不过，今年3月和7月，市场两度传出自如IPO的消息，7月的传闻称自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书。对于两次传闻，自如均回应称“不予置评”。目前来看，两次传闻也均落空。

上市“解渴”未果，自如短期内或继续存在一定的资金压力。一个佐证是，不少“省心租”业主反映收到自如管家电话，要求降低租金或春节期间让出半个月空置期，若业主不同意，将在赔偿违约金的前提下单方解约。

（图片来源：小红书）